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一手房与二手房贷款审批要点对比!(附:常见二手房交易税费一览表)

2017-08-08 梁琰 信贷风险管理

一、定义大比拼


“一手房”含义是房地产开发商依法取得土地使用权后,在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途可以划分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。


“二手房”的真正含意是存量再交易的房子,二次转手后的房子旧的占多数,但是,也有崭新的新房子,简称“二手毛坯房”。


二、优缺点对对碰


01

单价差异


一手房与二手房价格有三种情况:一手房>二手房。一手房=二手房。一手房<二手房。一般情况下,二手房价格低于一手房,这主要原因在于二手房房龄较久、房屋陈旧且交易程序繁琐复杂涉及税费较多,但也会出现一、二手房价格倒挂的现象(二手房所在地段较好、或者带有学区位等特殊附加产品)。


02

购买程序不同


购买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多,除了要和卖家打交道,还要和中介打交道,买卖中常常隐藏着一些购房陷阱,稍不留神,购房者就可能吃到“哑巴亏”。


陷阱一:产权状况不明。


问题1:房屋没有产权,只有使用权。  

解决方式:只要卖房人未取得完全产权,交易都不可信。


问题2:卖房者非房屋产权所有者。   

解决方式:购房人可到房管局产权登记部门查询产权所有者。


问题3:房屋是共有产权房。     

解决方式: 要求卖房者出具其他共有人同意证明出售。

   

问题4:法律限制或禁止交易的房产。  

解决方式:如该二手房已被查封或者抵押则拒绝购买。

   

问题5:房屋性质跟购房需求不一致。  

解决方式:购房人一定要看清房屋性质。


陷阱二:“阴阳合同”


所谓“阴阳合同”天龙八部,指的是买卖双方之间所签的买卖合同,反映的是房子的真实成交价格为“阴合同”。而“阳合同”则是买卖双方另签的一份成交合同,用于到房管部门备案,到税务、财政部门交税,特点是房屋的成交价格远低于“阴合同”的价格,这样就可以少交税。


纠纷和解决方式:


最简单也最有效的方式,也是唯一合法的方式。卖方拒绝签署“阴阳合同”,避免不必要风险。


陷阱三:中介“吃差价”


这种操作手法在非正规中介公司或无良经纪人中非常常见。虽然这种行为从法律上来说不算违法行为,但这对买卖双方利益角度来说是涉嫌欺骗的行为,另外中介或经纪人通过隔离卖方和卖方的方式,通过如时间差等手段赚取中间差价,这样做还存在隐藏的风险天龙八部,如果中介“时间差”失败,其将用各种理由延迟或撕毁和卖方达成的协议,极大损害卖方利益。同时也会造成买房成本增高。


纠纷与解决方式:

作为卖房者应该选择信誉好的中介卖房,在交定金前,买房者要求卖方、买方和中间方见面,特别是在谈价格、过户的时候,买房者一定要求与卖房者见面。


03

税费成本不同


以首次购房为例,按泉州某一小区买一套产权面积120平方米的房子,假设首付三成,需要商业贷款112万元。在房价相同的情况下:


(1)买二手房。房价160万元,贷款112万元,评估价由税局决定难以估算,因此这里按160万元来计算,那么,支出是多少?

契税=160(评估价)/1.05* 1.5%=2.29万元

增值税=160/1.05 *5.6%=8.53万元

个人所得税=160/1.05* 1%=1.52万元

112万元贷款利息=53.23万元

买方拿到产权,开始装修前,总计支出:160+2.29+8.53+1.52+1.6(中介费=房价 1%)+53.23=227.17万元。


(2)买一手房。房价也为160万元,贷款112万元,首付48万元(一般两年后交房,两年内无权转让房子,不像买了现房能随时折价套现)。两年后拿到产权,开始装修,那么支出是多少?

契税=160/1.05* 1.5%=2.29万元

维修基金=40元/平方米* 120平方米=0.48万元

管道煤气费+有线电视初装费等相关费用=0.35万元

112万元贷款利息=53.23万元

买方拿到产权开始装修前,总计支出:160+2.29+0.48+0.35+53.23=216.35万元

从以上案例可以看出,总价看似相同,实际加上税费,总成本二手房往往高于一手房。


04

其他事项


一手房一般选择空间更大,买新房无论在房型、朝向、楼层等方面有很大的选择空间,不象二手房“受制于人;新房设计较好,房型缺陷较少,功能更齐全。开发商一般能够注重小区绿化、景观造型、物业管理及配套设施建设等;部分发展商为了尽快卖房,有可能采用先进的建材(比如节能环保材料、高新科技建材)以及新颖的建筑设计。但劣势在于交房期不确定,无法马上入住(一般在购房后一年左右才能真正居住,要多支付一年的利息和租金);有些新楼盘周边配套设施不方便,有待进一步提高;目前有些新盘地理位置相对比较差,交通需要一段时间才能成熟,生活成本一般比较高。


二手房优势在于房源选择面广,价格弹性大,小区品质可见,房屋质量可控,同等价位地段配套更佳,可以随意选择邻居,购买装修房可省下装修费用,充分了解物业管理水平,二手房有时候等同于新房,二手房交易越来越趋向于公开透明。 劣势在于交易过程中涉及的税费较多,交易过程中的安全隐患应选择大品牌中介公司。 


三、贷款审批要点对比


一手房审批要点:


1、审查所在楼盘是否进行准入。


2、审查借款人的还款能力。通过借款人提供的还款来源或资产证明,审核其家庭资产情况;核查借款人偿还贷款本息的能力,要求住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下(含),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含),需要在收入比中将配偶、共同借款人的收入计算在内的,也应相应的把其债务一并计入。

 

3、认定居民家庭住房套数。同时须按照当地住房限购措施严格审核借款人条件。

  

4、核查借款人的信用记录。通过中国人民银行个人信用信息基础数据库等,查询借款人房贷次数、信用记录和其他负债情况。

  

5、落实开发商阶段性担保等事项。


二手房审批要点:


1、核实交易背景的真实性。

  

2、审查借款人的还款能力。通过借款人提供的还款来源或资产证明,审核其家庭资产情况;核查借款人偿还贷款本息的能力,要求住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下(含),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含),需要在收入比中将配偶、共同借款人的收入计算在内的,也应相应的把其债务一并计入。

  

3、认定居民家庭住房套数。同时须按照当地住房限购措施严格审核借款人条件。

   

4、核查借款人的信用记录。通过中国人民银行个人信用信息基础数据库等,查询借款人房贷次数、信用记录和其他负债情况。

  

5、审查抵押品合法性和价值。认真审查核实抵押房屋现状、房屋用途、房屋权属状况和交易价格,确保抵押物合法,抵押价值合理。

  

总而言之,二手房审批要点在于虚假交易、评估价值虚高两个最重要的风险点。


附件:常见二手房交易税费一览表

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